Städtebauförderung

Ablösung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Alt-Staßfurt

Dieser umfangreiche Artikel richtet sich an Grundstückseigentümer/Innen, deren Grundstück innerhalb des Sanierungsgebietes „Alt-Staßfurt“ liegt. Wer jedoch in der Vergangenheit für sein Grundstück Ausgleichsbeträge z. B. auf der Grundlage von freiwilligen Vereinbarungen geleistet hat, ist vom Folgenden nicht mehr betroffen.

Einführung
Ende 1990 stellte die Stadt Staßfurt erste Überlegungen zur Vorbereitung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen an. Innerhalb der Stadt fielen zwei Gebiete durch die Häufung von städtebaulichen Problemen ins Auge;

• der Bereich Alt-Staßfurt nördlich der Bode mit dem (damals) völlig heruntergekommene
  Gründerzeitviertel um den Königsplatz
• und die von Bergbaufolgen gezeichnete Stadtmitte.

Die Aufnahme des daraus gegründeten Sanierungsgebietes in das Städtebauförderprogramm erfolgte dann im Jahr 1994. Seither erhielt die Stadt Staßfurt im Rahmen der Städtebauförderung finanzielle Unterstützung des Bundes und des Landes Sachsen-Anhalt von rund 45 Mio. EURO zur Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsmaßnahmen. Mit der städtebaulichen Erneuerung des Sanierungsgebietes wurde die Erhaltung und Modernisierung von Gebäuden sowie die nachhaltige Verbesserung des Wohnumfeldes ermöglicht.
Die damit erreichten Verbesserungen sind überall sichtbar. Es wurden Straßen, Wege, Plätze und Freianlagen erneuert, Parkplätze gebaut, Spielplätze errichtet sowie wichtige kommunale Gebäude und mehr als 160 private Wohngebäude saniert.
Dieser, mit öffentlichen Mitteln geförderte Wertzuwachs des Sanierungsgebietes mit allen Grundstücken, muss allerdings gem. §154 Abs. 1 BauGB ausgeglichen werden. Dazu ist die Stadt Staßfurt gesetzlich verpflichtet. Für jedes Grundstück im Sanierungsgebiet wird somit ein Ausgleichsbetrag erhoben.
Grundstückseigentümer, die bisher noch keine Ausgleichsbeträge bezahlt haben, können bis zum 31.12.2023, mit der Stadt Staßfurt Vereinbarungen zur freiwilligen Ablösung von Ausgleichsbeträgen abschließen.
Ab dem Jahr 2024 ist die Stadt verpflichtet, diese Beträge per Bescheid zu erheben.
Dass Verfahren der Ausgleichszahlungen in Sanierungsgebieten ist ein komplexes Thema, zu dem umfangreiche Informationen notwendig sind.

Das besondere Recht im Sanierungsgebiet „Alt-Staßfurt“
Das Sanierungsgebiet „Alt-Staßfurt“ wurde mit Beschluss des Stadtrates vom 24.06.1993 verabschiedet und ist seit dem 27.05.1994 rechtswirksam. Mit einer ersten Änderungssatzung, die vom Stadtrat am 28.10.1999 beschlossen wurde, ist das Gebiet der Sanierungssatzung erweitert worden. Die Änderungssatzung trat mit der öffentlichen Bekanntmachung am 18.12.1999 in Kraft.
Seitdem gilt ein besonderes Recht nach dem Baugesetzbuch (BauGB), das über einen langen Zeitraum die Städtebauförderung ermöglicht und zu vielen baulichen Verbesserungen im Sanierungsgebiet beigetragen
hat.
Dieses besondere Recht verpflichtet jedoch auch. Während der Durchführung der Sanierungsmaßnahme müssen Eigentümer für Bauvorhaben und Grundstücksverkäufe eine besondere Genehmigung einholen und nach dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme sind sie verpflichtet, Ausgleichsbeträge zu zahlen.
Dieses Verfahren der Ausgleichsbetragserhebung dient dazu, die Eigentümer im Sanierungsgebiet in angemessener Form an der Finanzierung der Gesamtmaßnahme zu beteiligen. Damit wird eine Besserstellung gegenüber Eigentümern außerhalb von förmlich festgelegten Sanierungsgebieten vermieden.

Wann wird die Sanierungsmaßnahme beendet?
Die Stadt hat bereits die Schlussabrechnung für die Sanierungsmaßnahme erstellt und festgestellt, dass die Ziele der Sanierungsmaßnahme erst dann erfüllt sind, wenn die Baumaßnahmen zur Erneuerung/ Sanierung der Gollnowstraße beendet werden. Gemäß Stadtratsbeschluss vom 10.12.2020 wurde die Sanierungsmaßnahme „Alt-Staßfurt“ deshalb bis zum 31.12.2023 fortgesetzt. Die Erneuerung/ Sanierung der Gollnowstraße erfolgte in 3 Bauabschnitten und konnte 2022 beendet werden. Die Aufhebung der Satzung wird somit zum 31.12.2023 erfolgen.
Nach der Aufhebung der Sanierungssatzung wird die Stadt bei allen den Grundstückseigentümern, die ihre Grundstücke noch nicht vollständig abgelöst haben, den Ausgleichsbetrag gemäß § 154 Baugesetzbuch (BauGB) per Bescheid zu erheben.

Wer legt den Ausgleichsbetrag fest?
Die Höhe der Ausgleichsbeträge wird durch einen unabhängigen Gutachterausschuss beim Landesamt für Vermessung und Geoinformation des Landes Sachsen-Anhalt festgelegt. Die Stadt hat hier keinen
Ermessensspielraum.
Der Gutachterausschuss erstellt eine so genannte besondere Bodenrichtwertkarte für das Sanierungsgebiet. Diese Karte legt verschiedene Bodenwertzonen fest, in denen alle Grundstücke möglichst gleiche Merkmale und damit den gleichen Wert haben (ähnliche Bebauung, Gebäudenutzungen, Grundstücksgrößen).

Was ist ein Ausgleichsbetrag?
Für jede Zone werden durch den Gutachterausschuss zwei Bodenwerte ermittelt. Der Anfangswert ist der Bodenwert, den das Grundstück ohne Sanierungsmaßnahmen gehabt hätte. Der Endwert ist dagegen der Bodenwert, den das Grundstück durch die Sanierung erhalten hat. Dabei sind nur Bodenwerte berücksichtigt; die auf dem Grundstück liegenden Gebäude werden bei der Berechnung nicht mit einbezogen.
Aus der Differenz zwischen Anfangswert und Endwert entsteht dann der Ausgleichsbetrag, welcher die so genannte sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung darstellt.
Eine zusätzliche finanzielle Belastung stellen Ausgleichsbeträge aber nicht dar, denn mit der Festlegung des Sanierungsgebietes „Alt-Staßfurt“ wurden und werden in dem Gebiet (ab 1994) keine Straßenausbaubeiträge erhoben. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass Grundstückseigentümer aufgrund dieses Vorteils an den Kosten der Sanierung mit einem Ausgleichsbetrag zu beteiligen sind (§ 154 BauGB).

Wie hoch ist der Ausgleichsbetrag?
Die Höhe eines Ausgleichsbetrags ist grundstücksbezogen. Eine Bemessungsgrundlage ist die jeweilige Grundstücksfläche. Die andere ist die Bodenwertsteigerung in Euro pro Quadratmeter in der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Beispiel:
Anfangswert in der Richtwertzone: 14,00 €
Endwert in der Richtwertzone: 16,00 €
Wertsteigerung: 2,00 €
Die auf Grundlage der Bodenrichtwertkarte errechnete Wertsteigerung des Bodenwertes für ein
Beispielgrundstück beträgt 2,00 € pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
Das Grundstück ist 500 m² groß. Der errechnete Ausgleichsbetrag beiträgt 1.000,00 €.
2,00 €/m² x 500 m² = 1.000,00 €

Wer hat einen Ausgleichsbetrag zu entrichten?
Ausgleichsbeträge müssen von allen Grundstückseigentümern, Mit- oder Teileigentümern, Erben und Erbengemeinschaften und Eigentümern, deren Grundstück mit einem Erbbaurecht eines Dritten belastet ist, gezahlt werden.
Dabei ist es unerheblich, ob der Eigentümer Fördermittel erhalten hat oder nicht. Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- und Teileigentum müssen die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer die Ausgleichsbeträge gemäß ihrem Anteil an dem Gesamteigentum zahlen.

Wann kann oder muss der Ausgleichsbetrag bezahlt werden?
Dieser, mit öffentlichen Mitteln geförderte Wertzuwachs des Sanierungsgebietes mit allen Grundstücken, muss allerdings gem. §154 Abs. 1 BauGB ausgeglichen werden. Dazu ist die Stadt Staßfurt gesetzlich verpflichtet. Für jedes Grundstück im Sanierungsgebiet wird somit ein Ausgleichsbetrag erhoben.
Für die Zahlung des Ausgleichsbetrages erlaubt der Gesetzgeber mehrere Verfahrenswege:

•  die freiwillige Zahlung zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags
  (vor der Aufhebung der Sanierungssatzung, d. h. bis zum Ende des Jahres 2023)
• den Bescheid nach Abschluss des Sanierungsverfahrens, der ab dem Jahr 2024 erlassen
  wird

Welche Vor- und Nachteile haben die unterschiedlichen Zahlungsweisen?
Die freiwillige Zahlung zur vorzeitige Ablöse des Ausgleichsbetrags:
Die Stadt Staßfurt bietet seit Jahren die Möglichkeit zum Abschluss einer Ablösungsvereinbarung an. Dabei handelt es sich um eine zwischen Stadt und Eigentümer einvernehmlich getroffene, umfassende abschließende Regelung.
Dieses hat im Übrigen Vorteile für die Eigentümer und die Stadt:

• Eine freiwillige Ablösevereinbarung schafft Rechtssicherheit sowohl für die Eigentümer als auch für die
  Stadt.
• Zum Vorteil für die Eigentümer und zur Vermeidung von Härtefällen können Ratenzahlungen individuell
  abgestimmt und festgelegt werden.
• Die freiwillig gezahlten Ausgleichsbeträge kann die Stadt vollständig für die Finanzierung von
  Maßnahmen im Sanierungsgebiet einsetzen. Sie entlasten somit den Stadthaushalt. Im konkreten Fall
  wurden die Mittel für den Ausbau der Gollnowstraße verwendet.
• Bei Eigentümern, die den Ausgleichsbetrag vollständig abgelöst haben, entfällt bei
  Grundstücksverkäufen die Prüfung des Kaufvertrags durch die Stadt. Das beschleunigt das Verfahren
  bei der Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Die Zahlung auf Grundlage eines Bescheides
Die Bescheide werden nach der öffentlichen Bekanntmachung über die förmliche Aufhebung der Sanierungssatzung voraussichtlich ab dem zweiten Halbjahr 2024 versendet.
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass alle betroffenen Eigentümer im Vorfeld angehört und ausreichend informiert werden müssen. Deshalb wird die Stadtverwaltung zu Beginn des Jahres 2024 allen Eigentümerinnen und Eigentümern, die bisher noch keine Ausgleichszahlungen geleistet haben, ein Anhörungsschreiben zusenden. Zusätzlich wird die Gelegenheit eingeräumt, sich in Gesprächen bei der Stadtverwaltung umfassend über das Verfahren zu informieren.
Nach der Beendigung des Anhörungsverfahrens wird die Stadt die Bescheide versenden. Die Ausgleichszahlung wird vier Wochen nach Bekanntgabe des Bescheides fällig. Verspätete Zahlungen werden dann nach der Kostenordnung zum Verwaltungsvollstreckungsgesetz des Landes Sachsen-Anhalt beigetrieben und mit Säumniszuschlägen, Mahn- und Pfändungsgebühren belegt. Ausnahmen sind nur bei besonderen sozialen Härten zulässig.
Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer, die den Wunsch haben, eine freiwillige Vereinbarung zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen abzuschließen können sich über die Höhe des Ausgleichsbetrags oder das Verfahren informieren.